馬尼拉房地產市場分析

基本介紹

馬尼拉大都會(Metro Manila)是以馬尼拉市為核心,涵蓋週邊15個城市及1個自治市的大型都會區,此區居民有一千多萬,人口密度非常大,給房地產市場帶來了不小的購買力和租房需求,以下分別介紹馬尼拉數個熱門投資區域。

Makati(馬卡迪)

菲律賓的金融中心Makati,又被稱為「亞洲曼哈頓」,核心幹道Ayala大街上的國際金融投資機構超過800家,這條街也因此被稱為菲律賓的「華爾街」。此區充滿摩天大樓,發展成熟,治安良好,各大銀行、國內外的企業總部,大使館都聚集於此,也讓這裡的土地價格一直穩居全國之冠,可說是寸土寸金,而且各國的遊客到馬尼拉,必定會選擇在此下榻,因此此區投資也相當適合經營短租。

 

通常外來的投資客購買馬尼拉房地產,首選往往是Makati,因為這裡有馬尼拉最完整的生活機能,可說是馬尼拉的蛋黃區,據統計,Makati每日日間人流高達470萬人次,同時也是菲律賓最具活力的娛樂文化中心,目前這裡的平均房價在18萬台幣/㎡左右。

Bonifacio Global City(博尼法西奧環球城,簡稱BGC)

博尼法西奧環球城是2003年由Ayala(阿亞拉集團)傾力打造的集商務、零售、酒店、娛樂和住宿為一身的大型商業區,建築風格簡約時尚,初次來BGC的人會驚訝於這裡的街道整齊清潔,時髦又現代,此區有British school manila,International School Manila等9所有名的國際學校,各種潮店、咖啡館、酒店、銀行、和精品店也都落腳此處,生活機能相當便利。

近年來摩根大通全球服務中心、SM集團總部、Google菲律賓總部、中國華為和諸多全球500強企業也不約而同選擇進駐於此區,讓此區房價水漲船高,此區均價每平米12萬至18萬台幣,目前幾乎沒有新的地皮可以再建設,因此導致樓價的接受度較低,相比Makati雖然租金差不多,但因為入住率並不高,出租時間也相對長一些。

近十年來菲律賓的GDP成長率平均皆在4%之上,為各種行業發展創造了一個良好的經濟環境,房地產尤其受惠最多。

Pasay (帕賽市賭場區)

帕賽市博弈城近年產值直追新加坡,上看50多億美金,緊追新加坡的60~70億美金,作為馬尼拉博彩業最繁榮的區域,這裡有大量賭場員工和當地白領,僅20多平方米的公寓,每月租金就可達25000台幣上下。

這裡有亞洲最大購物中心、多功能展演中心、客服中心商業園區,以及多座國際級博彩度假村。由於在沿海區還有最適合欣賞日落的馬尼拉灣。目前帕賽市第三塊島約有3萬人就業,未來隨著賭城與娛樂城的周邊效應,將可創造10萬人就業機會。許多投資客看準博弈城可享永久產權,已吸引許多人入場,整體估算約有4成是國際買盤。

 

Quezon City (奎松市)

正在起步階段的奎松,雖然無法和Makati、BGC、Pasay灣區、Ortigas CBD等幾大成熟中心區相比,但奎松擁有大馬尼拉地區最多的人口,也是GDP貢獻最多的城市,從菲律賓房地產的租金收益率中,可看出奎松市居於首位。

隨着最近奎松大力發展基礎建設:EDSA、北大街、阿格姆路和奎鬆大道等主幹路的建成,奎松相對於馬尼拉大都會其他地區的交通便利性有了顯著優勢,尤其是捷運輕軌,房產投資價值直線上升中。

Ortigas(奧提加斯)

Ortigas是馬尼拉第二大主要收入城市,是除了馬卡迪和BGC外,馬尼拉第三大商業區,東西以C5大道和EDSA大道為界,中部被馬尼拉交通大動脈貫穿,還設置了三個輕軌站,交通位置相當優良。

Ortigas的房價和Makati相比也要低很多,不少跨國公司都選擇將辦公室設在此區, Ortigas是亞洲開發銀行的總部,還有MegaMall、BDO銀行、國家開發署、生力啤酒(San Miguel)、Jollibee、國家電網公司等政商機構都在這。SMDC、Megaworld、Ayala等大型開發商已紛紛在此圈地布局,未來這裡想必會成為新的熱門區域。