購屋流程

購屋流程

  • 訂金
  • 簽購屋協議書
  • 開菲律賓銀行/支票帳戶
  • 簽買賣合約、首付
  • 按期付款
  • 交屋通知(驗屋)
  • 簽訂房子過戶合約和辦理房產
  • 交屋

客戶準備

(a)申請菲律賓旅遊簽證的
(b)護照影本(若是有SRRV,需一併提供)
(c)結婚證明(如果是已婚,也需要提供配偶的證件)
(d)填寫訂購單支付訂金

購屋前準備

國籍

身份國籍沒有任何要求,就算是拿觀光簽證都能投資房地產,唯土地只能是本國籍的人才能購買。

護照

護照一定要在有效期內,有些較搶手的樓盤會限制一本護照限購一至兩套房。

菲律賓簽證

申請觀光簽證即可入境。

購房流程

尋找合適物件

若有需要可以尋找仲介代為尋找適合投資的物件。

設定預算和購買數量

有些較為熱門的樓盤會限定一本護照限購一套或者兩套,選好房號後,先提交身分資料和填寫表格,並繳交訂金(訂金一般為5萬-10萬菲律賓比索,通常訂金是無法退還,下訂前務必考慮清楚)

匯款流程

a 通常開發商會要求購屋者在菲律賓當地的銀行開支票戶口,然後購屋者將錢存進帳戶,並把支票開出來,開發商每個月再取錢。

b 另一種方式是轉帳給開發商的收款帳戶,但每月轉帳不僅麻煩也有手續費,建議可以每年轉一次,或者直接在菲律賓開銀行帳戶,每月自動扣款或者通過網銀每月轉帳。菲律賓本地銀行開戶需要的資料:各銀行要求不一,其中護照和購房合約是必要的,其次可能需要身分證、照片、工作和收入證明(中英文)、住址證明(水電費、銀行賬單)和入境簽證頁等。

簽購房合約(Contract To Sell)

在與開發商簽訂購房合約之前,客戶需提供:簽訂付款方式確認表、預定合約正本。

按期付款

一次性付全額(通常能拿到7%-12%的折扣),如果是預售房的話,也可分期付款,只需付10%、20%或30%頭期款,其餘則分期繳納至交屋結束。延遲付款會有違約利息需要繳納。

交屋

在支付所有房款和稅費後,開發商會代為辦理房產證(Title),在這之前,還會與開發商簽訂房產過戶的合約。這個過程由開發商處理,相關稅費也會在買房時支付開發商,開發商會提前3-6個月通知業主交房時間,業主需去驗房並拿鑰匙。

房地產相關稅法及成本

交屋前,付尾款時
公證費:1%〜2%(買方付)
登記費:0.25%(買方付)
印花稅:1.50%(買方付)
交易稅:0.50%(買方付)

持有時
房產稅:若是房子在大馬尼拉市,每年1%(屋主付)
出租物業仲介費:12個月收取1個月租金(屋主付)
租金年收入所得稅:所得稅稅率5%〜32%(屋主付)

出租物業
若是出租物業以獲取收入,菲律賓租金收入若高於每個月 12,800披索(約272美金),就需要繳納12%的增值稅。(此項費用通常由房客承擔)

出售時
需繳付給政府的交易稅(Capital Gain),交易稅是依售價和市場價孰高的6%。
若有仲介需支付仲介費用3%

房地產相關稅法及成本

菲律賓的房地產稅費很高,過戶成本接近總房價的20%,因此不適合短線操作。

1  交易稅:

總體而言,需要由「買方」負責的費用大約在交易總額的2.5% – 3.75%左右;而需由「賣方」負責的費用大約在交易總額的10.5% – 12.5%左右。其中包括:

  1. 公證費—交易總額的1%-2%(買家負擔)
  2. 地方轉讓稅—交易總額的0.75%(買家負擔)
  3. 註冊費—交易總額的1%(買家負擔)
  4. 資本利得稅—交易總額的6%(賣家負擔)
  5. 房產仲介費—交易總額的3%(賣家負擔)

2  所得稅:

若是出租物業以獲取收入的人需要知道,菲律賓每月租金收入若高於PHP12,800 (US$272),就需要向政府繳納12%的增值稅。(此項費用通常由房客承擔)

3  持有稅:

馬尼拉的公寓應該繳納的房地產稅一般為市場價格的0.3%左右。房地產稅每年繳納一次,在一月份開始交,可以一次性付款,也可以分四次付。提前支付可以享受10-20%左右的折扣。而延遲繳納的要付月2%的滯納金。