金邊房地產市場分析

基本介紹

過去20年中,由於柬埔寨政府宏觀經濟政策和中國一帶一路的影響,造就近9年實現7%的經濟增長,租金回報率也佔全球前幾名,除此之外,柬埔寨是美元資產國、無外匯管制、博彩業合法,開放的政策比香港和澳門加起來還要好,在此種種優勢下,柬埔寨成為海外投資者的兵家必爭之地,過去幾年,金邊地價4年漲3倍,房價也像是坐上了快車似的,成長速度令人咋舌。

金邊,地處洞里薩河、巴薩河與湄公河交匯處,是柬埔寨最大城市和政治、經濟、文化中心,面積375平方公里,行政級別等同於柬埔寨的省份。想要投資首都金邊房地產的首要原則就是「Location為王」,沒有好的地點,很難成為一個正確的投資標的。金邊現有14個行政區:主要在市區4個,依地段重要性排序:桑園區(Chamkamorn)、隆邊區(Daun Penh)、馬卡拉區(7 Makara)、堆谷區(Toul Kork),另外還有9個衛星城,其中「萬谷湖」和「鑽石島」是許多人考慮投資的新興之地。以下介紹在金邊買房的幾個重要投資區域。

隆邊區(Khan Doun Penh)

這一區是金邊最早開發的地,也是最主要的行政及商業區和旅遊精華區,隆邊區面積達7.4平方公里,人口總數十多萬人,全市最高點且歷史悠久的塔仔山和中央市場、皇宮也都是在這一區。

 

隆邊區的加華大廈是這一區的地標建築,它是集金融、銀行及辦公室為一體的綜合性大廈,隆邊區位處金邊心臟地帶,地段條件優秀,是當地開發商和外資都看好的區域,近年來大舉興建超市、酒店、學校和樓盤等。隆邊區最貴的土地價格位於「四臂灣」分區及「新街市」分區一帶。

萬景崗一區(BKK1)

金邊近年發展最好的區域,不得不說是有「大使館特區」之稱的桑園分區中的萬景崗一區(BKK1),位於金邊市東部美麗的四臂灣水城,湄公河、洞裏薩河以及百色河三河四水的交匯處,總面積為100萬平方米。十幾個駐柬埔寨的大使館聚集於此,大量NGO(非政府組織)外籍人士、僑民、企業在此辦公,同時也是大量到金邊出遊的旅客的必到之地。因為如此,此區的住宅或商辦型房地產,在租金水準上相較其他區域高出許多

而在這一區,最受矚目的就是,日本永旺集團的永旺百貨及六星級索菲特酒店,BKK1也被認定為「蛋黃區」或「金邊置產首選」,這個區塊,若是以臺北做比較就像是信義精華區。

 

馬卡拉區

馬卡拉區位于金邊中軸線西哈努克大道以北,尼赫魯大道以東,俄羅斯大道以南,莫尼旺大道以西,是金邊最小的區,總面積僅有2.2平方公里,這區也被稱為唐人街(China Town),居住很多具有華人血統的市民,這一區也是行政中心區,總理府、國家議會、憲兵司令部、國防部等國家和政府部門都在此區域。

馬卡拉區金邊市12個行政區內面積最小的一個,雖然面積是最小的,但是生活機能確是最完善的精華地區。假如金邊是一個人,那麼馬卡拉區就是人體的心臟,它的位置等同台北市的中山區,具有高度的城市機能價值,購物消費等生活機能完整。

堆谷區(Tuol Kouk)

堆谷區位於金邊西北邊,北至堆谷電視台附近的273及355路,南至莫尼歷大道,東至尼赫魯大道,西至598及271路,面積約7.6平方公里。台灣多家銀行選擇在堆谷區(Tuol Kouk)開設分行,商業發展前景優異,周邊房價均呈穩定成長走勢,被視為目前投資、置產的首選。

除了商業優勢外,堆谷區擁有許多一流學府和國際學校,如希望國際學校、西方大學、金邊皇家大學等,因此堆谷區是當地許多白領階級,選擇居住的地方,不僅教育機能良好,醫療設施也相當完善。

鑽石島

鑽石島又被稱作「富人島」,2006年由柬埔寨華人富商方僑生的加華集團旗下的海外柬華投資公司(OCIC)與金邊市政府簽訂開發鑽石島合約,成為金邊第一個特別行政區管理的衛星城。沿鑽石島四周,興建多棟高檔商用寫字樓、商用住宅樓、五星級酒店、會議展覽中心等,鑽石島上的排水系統、電線地下化等基礎設施一應俱全,開發速度相當快速。

萬谷湖區

「萬谷湖區」可說是金邊市中心最時尚衛星城,由蘇卡科公司(ShukakuInc.)斥資約3億美元建構「萬谷湖區」各項基礎設施,如公寓、別墅、排屋、貿易中心、酒店、高樓大廈、道路、水電系統等等,此區感受不到金邊混亂的交通,原因是此區建設多條道路,解決金邊市中心交通堵塞的問題。萬谷湖區擁有良好的生活環境,開發總面積約100公頃中的30%,是基礎設施和綠化的花園,區內也有學校、超市、投資地區和貿易交流等,生活品質較高。

鴨子島

鴨子島位於金邊市東北側,與金邊市區僅隔一條洞裡薩河,多家國際級連鎖飯店,看好鴨子島的發展潛力,如索卡飯店,以及新加坡開發商與日本大倉久和飯店合作的地標型建案「The bay」都在此區,鴨子島也是繼鑽石島後的第2個造鎮計劃,面積300公頃,將會是鑽石島的3倍大。